Medio 2023 is ten aanzien van huurprijswijzigingsbedingen voor geliberaliseerde woonruimte een tendens ontstaan die veel stof heeft doen opwaaien. In de (algemene voorwaarden bij) huurovereenkomsten voor geliberaliseerde woonruimte, waaronder in de vaak toegepaste ROZ-modellen, is veelal bepaald dat de huurprijs jaarlijks wordt gewijzigd op basis van de door het CBS bepaalde consumentenprijsindex plus een − vaste dan wel maximale − opslag van een bepaald percentage. In lagere rechtspraak is de tendens ontstaan dat dergelijke bedingen ambtshalve als ‘oneerlijk’ worden aangemerkt en door de rechter worden vernietigd, met als gevolg dat de huurverhogingen onverschuldigd zijn voldaan en kunnen worden teruggevorderd/verrekend met toekomstige huurbetalingen.
Een dergelijk huurprijswijzigingsbeding stond o.a. centraal in de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 12 mei 2023. In die uitspraak oordeelde de rechter dat aan de inhoudelijke behandeling in die kwestie een stap voorafgaat omdat de huurovereenkomst was gesloten tussen een handelaar (verhuurder) en consumenten (huurders). Ambtshalve moet dan worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen). De rechtbank kwam vervolgens tot het oordeel dat met het huurprijswijzigingsbeding het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen aanzienlijk wordt verstoord ten nadele van de huurders en het huurprijswijzigingsbeding daarom oneerlijk is en voor vernietiging in aanmerking komt. Het gevolg daarvan was dat de huurders de huurverhogingen niet hoefden te betalen.
Deze uitspraak is opgevolgd door meerdere gelijksoortige uitspraken, zie daarover ons artikel ‘Vernietigend vonnis voor verhuurders over huurverhoging die breed wordt toegepast’.
Daarmee is een onzekere periode voor verhuurders aangebroken, waarin het zeer de vraag was of doorgevoerde huurverhogingen in stand zouden blijven, of konden worden teruggevorderd of verrekend met toekomstige huurbetalingen. Een zeer onwenselijke situatie, zeker nu huurovereenkomsten voor woonruimte in beginsel voor onbepaalde tijd worden aangegaan en gelet op de huurbescherming niet zomaar zijn te beëindigen.
Prejudiciële vragen
In twee kantonprocedures voor de rechtbank Amsterdam heeft de rechter – voorlopig – overwogen dat het gehele huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is, omdat daarin de mogelijkheid voor de verhuurder is opgenomen om de huur bovenop de indexering te verhogen met een opslag van maximaal 3%. Dat zou eveneens tot het oordeel leiden dat de bedingen vernietigbaar zijn en de huurverhogingen ten onrechte zijn voldaan. Afgelopen januari stelde de rechtbank in deze twee procedures (dezelfde) prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. Vandaag heeft de plaatsvervangend procureur-generaal over de beantwoording van die vragen advies uitgebracht aan de Hoge Raad.
Advies PG
De PG concludeert dat het huurprijswijzigingsbeding in het kader van de beoordeling van de oneerlijkheid daarvan dient te worden gesplitst in een indexatiebeding (de door het CBS bepaalde consumentenprijsindex plus een) en een opslagbeding (de boven de indexatie vaste/maximale opslag). De PG wijkt daarmee af van de lijn die tot op heden in de lagere rechtspraak werd gevolgd, waarin werd geoordeeld dat sprake is van één beding dat, indien het beding als oneerlijk wordt aangemerkt, in zijn geheel dient te worden vernietigd.
Over de beoordeling van de oneerlijkheid van het opslagbeding concludeert de PG dat een beding dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% boven de indexering krachtens de consumentenprijsindex in het algemeen geen oneerlijk beding is. De PG meent dat de verhuurder een gerechtvaardigd belang heeft om de aanvangshuurprijs bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd periodiek aan te kunnen passen, gelet op een afweging van diverse omstandigheden:
(1) de aard van de overeenkomst (langlopend, beëindiging beperkte gronden);
(2) redelijke gronden voor het opslagbeding naast het indexatiebeding (opvangen boveninflatoire kostenstijgingen en waardeontwikkeling woning);
(3) de transparantie over de vraag dat, wanneer en hoe vaak de huurprijs kan stijgen en over het maximale opslagpercentage;
(4) de intransparantie voor wat betreft het ontbreken van de gronden voor de toepassing van de opslag en de wijze waarop die gronden leiden tot een bepaalde toepassing van die opslag;
(5) de beperking door de wetgever van de contractvrijheid ten aanzien van huurprijswijzigingsbedingen met de Wet Nijboer en de Wet betaalbare huur;
(6) de hoogte van het maximale opslagpercentage (hoe hoger hoe kwetsbaarder).
De volledige conclusie van de PG is opgenomen in de volgende uitspraken:
– ECLI:NL:PHR:2024:770
– ECLI:NL:PHR:2024:771
Als de Hoge Raad het advies van de PG opvolgt zal de huur in ieder geval kunnen worden geïndexeerd, en mogelijk ook kunnen worden verhoogd met de overeengekomen opslag.
Uiteraard is het de vraag of de Hoge Raad het advies van de PG opvolgt bij haar beantwoording van de prejudiciële vragen en zullen wij dit moeten afwachten. Het is echter zeer goed mogelijk dat de soep niet zo heet wordt gegeten als zij wordt opgediend.
