Hoewel het vanaf 1 januari 2023 verboden is om een kantoorgebouw te gebruiken zonder een energielabel C of beter, wordt door slechts de helft van de kantoren per 1 oktober 2022 aan deze verplichting voldaan. Voor velen is er dus werk aan de winkel om handhaving te voorkomen, maar hoe regelt u dat als huurder of verhuurder van kantoorruimte en wie loopt eigenlijk het risico om door de gemeente te worden aangeschreven? Om te voldoen en te blijven voldoen aan de label C-plicht zijn maatregelen nodig ten aanzien van het gehuurde, terwijl huurovereenkomsten vaak onduidelijk zijn over de vraag wie die maatregelen moet nemen. Bovendien speelt daarbij het dilemma van de ‘split incentive’: de één investeert, terwijl de ander daarvan profiteert tijdens het gebruik of aan het einde van de huur. Het maken van (nadere) afspraken kan hiervoor uitkomst bieden, ook in het kader van toekomstige regelgeving. Hieronder een korte beschouwing van deze onderwerpen.
Allereerst verdient vermelding dat niet alle kantoren onder de label-C plicht vallen. Naast enkele categorieën zoals rijksmonumenten, zijn bepaalde kleinere (< 100 m²) of ondergeschikte kantoren uitgezonderd van de plicht in art. 5.11 van het Bouwbesluit. Als uw kantoor onder de plicht valt is vervolgens niet zonder meer gezegd of de verhuurder, dan wel de huurder aan die plicht behoort te voldoen. In de totstandkomingsgeschiedenis van de wijziging van het Bouwbesluit uit 2018 wordt zowel over de eigenaar als over de gebruiker gesproken. Afhankelijk van de omstandigheden, behoort het dus tot de mogelijkheden dat de huurder, de verhuurder of zelfs beiden als overtreder wordt/worden aangemerkt. Voor factoren die hierbij een rol spelen kan worden gedacht aan de aard van de te nemen maatregelen, het aantal huurders en de wijze waarop de voorzieningen in het gebouw zijn geregeld. Daarnaast is relevant wie de juridische en feitelijke zeggenschap heeft over de maatregelen die genomen moeten worden voor de verkrijging van het energielabel. De inhoud van de huurovereenkomst is daarbij van belang.
Ter voorkoming van verrassingen en discussies raad ik huurders en verhuurders aan om bij lopende en nieuwe huurovereenkomsten zogenoemde ‘green lease’ afspraken te maken over verduurzaming van het gebouw. In de huurovereenkomst kunnen ‘groene’ onderwerpen worden aangekaart, zoals:
- een gezamenlijke doelstelling en inspanningsverplichting;
- een verplichting om periodiek met elkaar in overleg te treden over verduurzaming;
- een verdeling van maatregelen die vóór een bepaalde datum genomen moeten worden;
- financiële afspraken, waaronder gevolgen voor de huurprijs;
- rapportageverplichtingen over genomen maatregelen en het energieverbruik;
- instandhouding van genomen maatregelen;
- afspraken over het einde van de huurperiode;
- het dulden van verduurzamingswerkzaamheden;
- toekomstige regelgeving op het gebied van duurzaamheid.
Ook als de huurovereenkomst geen specifieke regeling bevat, kunnen er mogelijkheden zijn wanneer de andere partij geen medewerking verleent aan verduurzamingswerkzaamheden.
Met het doel van een emissievrije gebouwde omgeving per 2050 staan veel huurders en verhuurders voor een gezamenlijke opgave met een gemeenschappelijk belang, vooral wanneer zij een langdurige huurrelatie hebben. In het ‘Fit for 55′-pakket van de EU wordt het doel gesteld om de uitstoot van broeikasgassen per 2030 te beperken met 55% ten opzichte van de uitstoot in 1990. In dat licht zijn het Europees Parlement en de Raad momenteel bezig met een herziening van de Richtlijn voor de energieprestatie van gebouwen (EPBD IV), waarmee nieuwe ingrijpendere regelgeving op komst is. DUDOK is duurzaamheidskoploper en is samen met de Dutch Green Building Council initiator van een wetsvoorstel voor een duurzame gebouwde omgeving.
Mocht u naar aanleiding van dit artikel nadere informatie willen, dan kunt u contact opnemen met mij via +31 (0)20 540 88 20 of mmarchi@dudoklegal.nl.
Note: Als gevolg van nieuwe jurisprudentie en wetswijzigingen kan het voorgaande op het moment van lezen achterhaald zijn. Wij adviseren dat u zich ook altijd laat informeren over de actuele stand van de jurisprudentie en wetgeving, graag staan wij u hierin bij.
