24 april 2024
|

Interview Ton van Balen Financieele Dagblad

Ton van Balen, fiscalist partner bij DUDOK, en Maarten Feilzer zijn door het Financieele Dagblad geïnterviewd over de beperking van de renteaftrek bij nieuwbouw. Lees het interview hieronder of op de site van het FD.

Beperking renteaftrek fnuikt nieuwbouw huurwoningen

Nederland staat voor een enorme bouwopgave. Volgens vastgoedbedrijven maakt een onevenredig hoge belastingdruk het onmogelijk om daar hun aandeel in te leveren.

Vastgoedbedrijven volgen vandaag met argusogen het debat in de Tweede Kamer over het kabinetsvoorstel om de huren van woningen in het middensegment aan banden te leggen. Die interesse is begrijpelijk, vindt directeur Maarten Feilzer van vastgoedbedrijf Zadelhoff, maar de financiële haalbaarheid van nieuwbouw wordt volgens hem in veel sterkere mate bepaald door de belastingen. En daar dreigt het echt mis te gaan.

De grootste vijand van meer huurwoningen is niet het huurplafond dat demissionair woonminister Hugo de Jonge (CDA) nog deze zomer hoopt in te voeren, stelt hij, het belangrijkste obstakel voor met veel geleend geld gebouwde en geëxploiteerde huurwoningen is de beperking van de renteaftrek in de winstbelasting.

Nederland kent sinds 2019 zo’n beperking, als uitvloeisel van een Europese richtlijn die uitholling van de grondslag van de winst- of vennootschapsbelasting (vpb) moet tegengaan. Multinationals kunnen die grondslag verlagen door intern leningen af te sluiten en rentebetalingen te doen vanuit het ene naar het andere land.

Die situatie doet zich echter niet voor bij de bancaire leningen die woningcorporaties en vastgoedbedrijven afsluiten om huurwoningen te realiseren, zegt Feilzer. Maar het vorige kabinet heeft de regel dat maximaal 20% van het brutobedrijfsresultaat als rentelast mag worden verrekend met de belastbare winst, ook voor deze leningen ingevoerd. Bovendien koos het €1 mln als drempel voor volledig aftrekbare rente, terwijl dat volgens de Europese richtlijn ook €3 mln had mogen zijn.
Het huidige kabinet heeft aangekondigd dat het voor vastgoedbedrijven met verhuurd vastgoed vanaf volgend jaar ook die €1 mln gaat schrappen. De reden is dat bedrijven zich opknippen in meerdere bv’s om vaker dan eens €1 mln te kunnen aftrekken.

Zadelhoff heeft niets opgeknipt, zegt Feilzer, maar de aanscherping van de aftrekbeperking legt de lat wel weer hoger om in huurwoningen te stappen. Hij signaleert dat het nominale vpb-tarief van 25,8% oploopt tot een effectieve belastingdruk van 40% tot 50%, doordat betaalde rente buiten beschouwing wordt gelaten in de belastbare winst.

‘Rente is een gerechtvaardigde kostenpost om een project te runnen. Je kunt geen woningen bouwen met een verwacht rendement van 3% à 4% terwijl we geld lenen van de bank voor 4% à 5%. We gaan geen nieuwe schulden aan, maar bouwen liever bestaande schulden af.’

Zadelhoff is niet het enige vastgoedbedrijf dat de bakens verzet. ‘Voor ons betekent een nog verdere inperking van de renteaftrek dat het realiseren van woningen in de middenhuur een onbegaanbaar gebied wordt’, laat directeur Tim van Schijndel van AHAM Vastgoed weten. Zijn collega Diederik van Zeijl van de Maarsen Groep zegt dat de aftrekbeperking meer is gaan knellen sinds de rente is gestegen. ‘Wij hebben nog woningprojecten in portefeuille die tegen 2% zijn gefinancierd. Als we die moeten herfinancieren tegen 4% verdwijnt de marge. Wij verleggen onze koers van woningen naar zakelijk vastgoed.’

Het lijkt een oplossing om met meer eigen vermogen te financieren. Voor Zadelhoff is dat geen alternatief, zegt Feilzer, omdat het eigendom sinds het vertrek van oprichter Cor van Zadelhoff is overgedragen aan drie goededoelenstichtingen. ‘Daar moeten we dividend aan uitkeren en we kunnen geen nieuwe aandelen uitgeven.’

Ook AHAM is van een ideële stichting. De Maarsen Groep is een familiebedrijf dat evenmin zomaar zijn eigen vermogen kan vergroten, aldus Van Zeijl. Alleen institutionele beleggers kunnen meer kapitaal in de woningmarkt steken, zegt hij.

De Delftse hoogleraar huisvestingssystemen Peter Boelhouwer onderschrijft het renteprobleem dat vastgoedbedrijven aankaarten. ‘Het lijkt wel of de overheid geen huurwoningen meer wil.’
Woningcorporaties kampen ook met de aftrekbeperking. Brancheorganisatie Aedes heeft al aan de bel getrokken en in september heeft de Tweede Kamer een motie aangenomen om de vpb voor deze non-profitsector te schrappen.

Advocaat Ton van Balen van het kantoor Dudok Bouw- en Vastgoedrecht zegt dat fiscalisten het onwaarschijnlijk achten dat de Kamermotie wordt uitgevoerd. Hij vindt dat de drempel voor volledige aftrek naar €3 mln moet. Maar nog liever ziet hij dat de beperking alleen geldt voor interne groepsleningen. ‘Over de rente die vastgoed bedrijven niet mogen aftrekken, betalen de ontvangende banken wel gewoon belasting. Dat is dubbele heffing.’