Op 17 september werd het pakket met belastingplannen voor 2020 gepresenteerd. Hierbij gaan wij in op de belangrijkste wijzigingen met betrekking tot vastgoed.
Eigenwoningforfait
In 2020 vinden aanpassingen plaats die al in eerdere jaren waren voorzien. Het eigenwoningforfait, de belasting die u in box 1 betaalt over uw eigen woning, wordt voor woningen met een waarde tussen € 75.000 en € 1.080.000 in 2020 verlaagd naar 0,60%. In de jaren daarna is een verdere daling gepland. Het tarief voor woningen met een waarde van meer dan € 1.080.000 blijft ongewijzigd.
Vaak vindt naast deze bijtelling een (veel) hogere aftrek van (hypotheek)rente plaats, met als saldo een aftrekpost. Maar als u weinig of geen rente betaalt voor de financiering van uw woning, wordt u gecompenseerd voor de bijtelling op basis van de Wet Hillen. Stapsgewijs wordt deze Wet Hillen gedurende 30 jaar echter afgeschaft. In 2020 wordt daar dan ook weer een stapje in gezet.
Hypotheekrenteaftrek
Het maximale tarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken wordt in 2020 verlaagd tot 46%.
Tarief box 2
Het tarief voor box 2 (inkomen uit aanmerkelijk belang) stijgt in 2020 naar 26,25%. In 2021 stijgt het tarief naar 26,9%.
Wetsvoorstel excessief lenen bij eigen vennootschap
Dit voorstel is geen onderdeel van het Belastingplan 2020, maar wordt opgenomen in een eigen wetsvoorstel. Dit wetsvoorstel is gepland voor het 4e kwartaal van 2019. Kern van het verwachte voorstel is dat houders van een aanmerkelijk belang vanaf 2022 belasting in box 2 zullen moeten betalen voor zover zij een schuld van meer dan € 500.000 hebben aan hun bv. Onder voorwaarden valt een lening aangegaan voor een eigen woning buiten deze maatregel.
De invoering van deze maatregel laat nog even op zich wachten. Hoewel dit onzekerheid geeft over de precieze inhoud ervan, geeft dit u wel de mogelijkheid om hierop te anticiperen en uw schuldpositie ten opzichte van uw vennootschap af te bouwen. Indien u bijvoorbeeld in Box 3 belegt in onroerend goed met van uw vennootschap geleend geld, kan dit in combinatie met de verwachte wijzigingen in Box 3 aanleiding zijn om uw financierings- en beleggingsstructuur opnieuw te beoordelen.
Aanpassing van box 3
Recentelijk heeft de staatssecretaris van Financiën de Tweede Kamer geïnformeerd over de geplande wijzigingen in box 3. Een wetsvoorstel wordt echter pas volgend jaar verwacht. Het kabinet geeft aan dat het voornaamste doel is om met de belastingheffing beter aan te sluiten bij de behaalde rendementen.
In het oude systeem werd al geen rekening gehouden met daadwerkelijk behaalde rendementen, maar werden forfaits gebruikt. In het (mogelijke) nieuwe systeem zullen ook forfaits worden gebruikt voor de (rente)lasten op schulden. Er wordt dan dus niet uitgegaan van de werkelijke rentelasten. Afhankelijk van de daadwerkelijke rendementen en (rente)lasten is dit nieuwe systeem al dan niet ongunstig voor (vastgoed)beleggers. Zeker in combinatie met het verwachte wetsvoorstel excessief lenen bij eigen vennootschap.
Tarieven vennootschapsbelasting
Het hoge tarief voor de vennootschapsbelasting blijft in 2020 25% en zal in 2021 worden verlaagd tot 21,7%. Het lage tarief daalt in 2020 wel tot 16,5% en in 2021 tot 15%. Deze (uitgebleven) tariefswijzigingen kunnen aanleiding zijn om, daar waar mogelijk, winsten later te nemen en verliezen eerder nemen. Indien dit wordt gedaan met het oog op het uitkeren van dividend dienen wel de verhogingen van het tarief in box 2 in aanmerking te worden genomen.
Energiebelasting
De tarieven voor de heffing opslag duurzame energie- en klimaattransitie worden vanaf 2020 zo aangepast dat 33% van de lasten neerslaat bij huishoudens, en 67% bij bedrijven neerslaat. Als gevolg van deze wijzigingen wordt aardgas zwaarder belast en elektriciteit juist minder zwaar belast. De energiebelasting kent een degressief tarief, waardoor de belastingdruk daalt naarmate het verbruik stijgt. Dit degressieve tarief biedt mogelijkheden tot optimalisatie.
Overdrachtsbelasting
Het algemene tarief in de overdrachtsbelasting dat geldt voor niet-woningen wordt van 6% verhoogd naar 7%. In de voorgestelde wettekst vindt deze verhoging plaats per 1 januari 2020, terwijl in alle toelichtende stukken wordt uitgegaan van een verhoging per 1 januari 2021. Het lijkt er op dat een invoering per 1 januari 2021 is bedoeld. Voorzichtigheidshalve is het wel raadzaam rekening te houden met een verhoging per 1 januari 2020. Een na 1 januari 2020 geplande levering kan mogelijk naar voren worden gehaald door de levering onder ontbindende voorwaarde te laten plaatsvinden, de zogenaamde Groninger akte. Naar verwachting zal op korte termijn duidelijkheid ontstaan over de daadwerkelijke ingangsdatum.
Verhuurderheffing
Het kabinet komt met twee voorstellen om via de verhuurderheffing te komen tot stimulering van de bouw van (tijdelijke) woningen.
Enerzijds wordt een heffingsvermindering voorgesteld bij de realisatie van nieuwbouw in bepaalde schaarstegebieden. Wel geldt hiervoor een jaarlijks budget van € 100 miljoen. Hoewel dit budget in theorie kan worden verhoogd, adviseren wij om tijdig van deze regeling gebruik te maken zodat gebruik kan worden gemaakt van het budget.
Anderzijds wordt een vrijstelling geïntroduceerd voor de realisatie van tijdelijke bouwwerken.
Note: Als gevolg van nieuwe jurisprudentie en wetswijzigingen kan het voorgaande op het moment van lezen achterhaald zijn. Wij adviseren dat u zich ook altijd laat informeren over de actuele stand van de jurisprudentie en wetgeving, graag staan wij u hierin bij.