Op 15 september werd het pakket met belastingplannen voor 2021 gepresenteerd. Hierbij gaan wij in op de belangrijkste wijzigingen met betrekking tot vastgoed.
Eenmalige verplichte huurverlaging
Er zal een eenmalige huurverlaging plaatsvinden voor huurders van een sociale huurwoning van woningcorporaties waarbij de huur in verhouding tot het inkomen te hoog is. De eenmalige huurverlaging vindt plaats tot de eerste aftoppingsgrens. Deze grens bedraagt in 2020 € 619,01 voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 663,40 voor drie- en meerpersoonshuishoudens. De staatssecretaris gaat er vanuit dat de verlaging gemiddeld circa € 40 per maand zal bedragen.
Daling verhuurderheffing
Verhuurders die meer dan 50 huurwoningen bezitten, betalen over de WOZ-waardes van de huurwoningen verhuurderheffing. Om het verlies van de huuropbrengst die voortvloeit uit de eenmalige verplichte huurverlaging te compenseren, wordt het tarief van de verhuurderheffing met ingang van 2021 verlaagd van 0,563 naar 0,526%. Dit betreft een effectieve verlaging van circa 6,6% aan verschuldigde verhuurderheffing, uitgaande van gelijkblijvende WOZ-waardes.
Aanpassingen overdrachtsbelasting
Het algemene tarief voor de overdrachtsbelasting stijgt van 6 naar 8%. Dit tarief geldt vanaf 2021 ook voor woningen die de koper niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken, gedacht kan worden aan woningen bestemd voor de verhuur of een recreatiewoning.
In het geval dat de koper de woning wel anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken blijft het huidige tarief van 2% gelden. Daar komt een voorlopig tot 1 januari 2026 geldende uitzondering op, te weten de startersvrijstelling. Starters tussen de 18 en 35 jaar oud worden vrijgesteld van heffing van overdrachtsbelasting.
In geval van opvolgende verkrijging zal wanneer eerder 2% overdrachtsbelasting is betaald en bij de opvolgende verkrijging 8% overdrachtsbelasting is verschuldigd, geen vermindering van de maatstaf maar slechts een vermindering van de betaalde overdrachtsbelasting plaatsvinden.
Box 3
Het heffingsvrij vermogen stijgt van € 30.846 in 2020 naar € 50.000 in 2021. Voor partners geldt dat zij het heffingsvrij vermogen dubbel mogen toepassen, dus gezamenlijk € 100.000 in 2021. Daarnaast worden de schijfgrenzen vereenvoudigd, de tweede schijf begint bij € 100.000 en de derde schijf bij
€ 1.000.000. Het tarief stijgt van 30 naar 31%. Hiermee worden kleine spaarders en beleggers in hoge mate ontzien van vermogensrendementsheffing.
Het door de toenmalige Staatssecretaris Snel van Financiën eerder gepresenteerde wetsvoorstel om de box 3-heffing met ingang van 2022 te hervormen, is door zijn opvolger Staatssecretaris Vijlbrief van Financiën van tafel geveegd. Bovengenoemde wijziging per 2021 is de uitwerking van het simpelere voorstel waar Vijlbrief deze zomer mee is gekomen. De heffingsgrondslag blijft een forfaitair rendement, belastingheffing over het reële rendement lijkt er voorlopig nog niet in te zitten.
Wetsvoorstel Excessief lenen bij eigen vennootschap
Eerder in 2020 is het wetsvoorstel ‘Excessief lenen bij eigen vennootschap’ ingediend. Vanaf 2023 moeten aanmerkelijk belanghouders over schulden aan de eigen B.V. van meer dan € 500.000 26,9% inkomstenbelasting betalen. Onder voorwaarden zijn leningen ten behoeve van de eigen woning uitgezonderd.
Onder het huidige Box 3 regime blijft het waarschijnlijk tot 2023 mogelijk om de heffingsgrondslag voor Box 3 beleggingen te beperken door te lenen van de eigen B.V. Vanaf de invoering van het wetsvoorstel ‘Excessief lenen bij eigen vennootschap’ zal de mogelijkheid om de heffingsgrondslag voor Box 3 te verlagen door te lenen bij de eigen B.V. niet of nauwelijks meer interessant zijn. Dit geldt ook voor vastgoed dat nu nog in Box 3 ter belegging wordt aangehouden.
Beleggers van vastgoed in Box 3 moeten er rekening mee houden dat vanaf 2021 het tarief voor de overdrachtsbelasting voor (recreatie)woningen van 2 naar 8% gaat en voor overig vastgoed van 6 naar 8%. Raadzaam is om vóór 1 januari 2021 de afweging te maken om vastgoed dat thans nog in Box 3 zit over te dragen aan de eigen B.V.
Tarief vennootschapsbelasting
Het instaptarief van de vennootschapsbelasting daalt van 16,5 naar 15%. Het instaptarief geldt in 2021 voor winsten tot € 245.000 (in 2020 voor winsten tot € 200.000). In 2022 zal het instaptarief van 15% waarschijnlijk gelden voor winsten tot € 395.000. Hoewel aanvankelijk was aangekondigd dat ook het reguliere (hogere) tarief zou dalen, blijkt dit toch niet het geval. Het reguliere tarief blijft in 2021 dan ook 25%.
Aanpassing verliesverrekening
In het Belastingplan 2021 is aangekondigd dat het kabinet in 2021 komt met een wetsvoorstel om de verliesverrekening in de vennootschapsbelasting aan te passen.
Per 1 januari 2022 zal waarschijnlijk een onbeperkte voorwaartse verliesverrekening gaan gelden, waar verliezen nu slechts zes jaar voorwaarts kunnen worden verrekend. Verliezen zullen slechts tot een bedrag van € 1 miljoen volledig verrekenbaar zijn. Bij een hogere winst zijn de resterende verliezen slechts tot 50% verrekenbaar. Hiermee wordt beoogd te voorkomen dat grote ondernemingen in winstjaren helemaal geen belasting betalen.
Nog niet duidelijk is of en hoe het overgangsrecht zal worden vormgegeven voor bestaande verliezen. Grotere vastgoedbeleggers met forse compensabele verliezen, waaronder ook woningcorporaties, moeten er rekening mee houden dat vanaf 2022 eerder vennootschapsbelasting verschuldigd zijn dan thans begroot. Immers, bij belastbare bedragen boven € 1 miljoen kan slechts de helft van de winst in enig jaar worden afgezet tegen compensabele verliezen.
Onderzoek vermogensaftrek
In het Belastingplan 2021 is aangekondigd dat het kabinet onderzoek gaat doen naar de invoering van een vermogensaftrek in de vennootschapsbelasting, zodat vreemd vermogen en eigen vermogen fiscaal gelijker wordt behandeld. Ook het aanscherpen van een generieke renteaftrekbeperking wordt daarbij meegenomen.
Liquidatie- en stakingsverliesregeling
Los van het Belastingplan 2021 is op Prinsjesdag ook het wetsvoorstel liquidatie- en stakingsverliesregeling op Prinsjesdag naar de Tweede Kamer gestuurd. Er komt daarmee een einde aan het onbeperkt aftrekken van bepaalde verliezen in Nederland bij de liquidatie of staking van een onderneming in het buitenland.
Mocht u naar aanleiding van dit memorandum nadere informatie willen, dan kunt u contact opnemen met ons via +31 (0)20 540 88 20 of tvanbalen@dudoklegal.nl. U kunt uw vraag richten aan Ton van Balen.
Note: Als gevolg van nieuwe jurisprudentie en wetswijzigingen kan het voorgaande op het moment van lezen achterhaald zijn. Wij adviseren dat u zich ook altijd laat informeren over de actuele stand van de jurisprudentie en wetgeving, graag staan wij u hierin bij.
