De afschaffing van de integratieheffing brengt verschillende gevolgen met zich mee.
Tussen Aedes en het kabinet zijn principe-afspraken gemaakt over het corporatiestelsel, heffingen en investeringen. Onderdeel van deze afspraken is het vervallen van de BTW-integratieheffing. Het daadwerkelijk vervallen van de integratieheffing kan van groot belang zijn voor woningcorporaties. Op 3 oktober a.s. worden de gemaakte afspraken door Aedes voorgelegd aan haar leden.
Integratieheffing
De integratieheffing beoogt concurrentieverstoringen te voorkomen door BTW te heffen over goederen die in eigen beheer worden vervaardigd ten behoeve van BTW vrijgestelde prestaties. Met andere woorden, zelf bouwen moet op eenzelfde wijze in de heffing van BTW worden betrokken als de aankoop van een onroerende zaak. In de praktijk betekent dit dat de Belastingdienst bij dit soort ondernemers die een (ver)nieuwbouwproject (laten) realiseren BTW heft over de geactualiseerde voortbrengingskosten van het project. Tot die voortbrengingskosten behoren naast de bouwkosten onder meer ook de grond, de personeelskosten, bouwleges, kadastraal recht e.d.
Tegenover het heffen van BTW over deze voortbrengingskosten staat ook de aftrek van BTW op deze kosten. Dit betekent dat vaak per saldo door de integratieheffing BTW wordt ‘bijgeheven’ over de voortbrengingskosten waarop nog geen BTW drukte, waarvan de grondpositie of leges meestal de voornaamste posten zijn. Doordat de BTW op de voortbrengingskosten eerder in aftrek kan worden gebracht dan het moment waarop deze weer af dient te worden gedragen, bestaat in de tussenliggende periode een financierings- en liquiditeitsvoordeel ten aanzien van deze BTW.
Vervallen integratieheffing
Op dit moment is niet zeker of, en zo ja per wanneer en onder welke voorwaarden de integratieheffing zal vervallen. Het vervallen van de integratieheffing kan echter verschillende gevolgen hebben:
- Bij realisatie van bijvoorbeeld woningen op eigen grondposities wordt geen BTW meer geheven over de waarde van de grond.
- Bij nog te verwerven grondposities kan het voordeliger zijn om deze met 6% dan wel 2% overdrachtsbelasting te verwerven, in plaats van met 21% BTW. Het kan nu dan ook raadzaam zijn om transacties in dit licht opnieuw te beoordelen en de mogelijkheid open te houden de grondpositie op zodanige wijze te leveren dat de levering is belast met overdrachtsbelasting dan wel BTW.
- Het belaste moment voor de integratieheffing is het moment van eerste ingebruikname van het gerealiseerde goed. Hierdoor kan het voordelig zijn om de ingebruikname uit te stellen tot na de afschaffing van de integratieheffing.
- Bij een beperkte extra BTW-last als gevolg van de integratieheffing kan het echter ook voordelig zijn om het project eerder in gebruik te nemen. De integratielevering geldt dan namelijk als BTW-belaste omzet waardoor het BTW pro rata percentage, ter bepaling van de BTW-aftrek op algemene kosten, wordt verhoogd.
- Het vervallen van BTW-belaste integratieheffing-omzet kan leiden tot lagere pro rata percentages.
- Het vervallen van de integratieheffing betekent dat de BTW op de voortbrengingskosten niet meer in eerste instantie aftrekbaar is, waardoor geen financierings- en liquiditeitsvoordeel meer bestaat. Ook dient met het vervallen van de aftrek rekening te worden gehouden in de BTW-administratie.
- BTW die eerder in aftrek is gebracht met het oog op de verwachte integratieheffing dient mogelijk te worden terugbetaald. Naar verwachting zal hierop in een overgangsregeling nader worden ingegaan.
- De precieze gevolgen zullen echter per project of per transactie nader moeten worden beoordeeld zodra nadere informatie bekend is.
Zodra meer bekend wordt over de voorgestelde afschaffing van de integratieheffing, zullen wij u nader informeren.
Note: Als gevolg van nieuwe jurisprudentie en wetswijzigingen kan het voorgaande op het moment van lezen achterhaald zijn. Wij adviseren dat u zich ook altijd laat informeren over de actuele stand van de jurisprudentie en wetgeving, graag staan wij u hierin bij.