Een vastgoedtransactie al dan niet middels de levering van aandelen in een vastgoedlichaam wordt afgesloten met de levering. De levering vindt plaats bij notariële akte. In geval van een stenentransactie moet de notariële akte worden ingeschreven in de (kadastrale) Openbare Registers. De leveringsakte wordt opgesteld conform de koopovereenkomst en bevat doorgaans in elk geval de volgende onderdelen.
Considerans
Aan het begin van een notariële akte is vaak een considerans te vinden. Dit is een inleidende paragraaf die achtergrondinformatie geeft over de transactie. Hieruit blijkt bijvoorbeeld dat de koper en de verkoper op een bepaalde datum een koopovereenkomst hebben gesloten en onder welke omstandigheden.
Leveringsverplichtingen
In de leveringsakte wordt uitvoering gegeven aan de in de koopovereenkomst ontstane leveringsverplichting: de verkoper levert het verkochte aan de koper. Hier staat tegenover dat de koper verplicht is om de koopprijs en aanvullende kosten te voldoen op de kwaliteitsrekening van de notaris. De verkoper verleent in de akte kwijting voor betaling van de koopprijs.
Garanties, baten, lasten en risico
Voor de garanties van de verkoper wordt verwezen naar de koopovereenkomst, tenzij partijen zijn overeengekomen dat daarvan wordt afgeweken in de leveringsakte. Vanaf de ondertekening van de leveringsakte komen de baten, lasten en risico’s voor rekening van de koper. De koper dient er dus voor te zorgen dat het verkochte direct vanaf de leveringsdatum afdoende verzekerd is.
Privaatrechtelijke lasten en beperkingen
Indien er privaatrechtelijke lasten en beperkingen op het verkochte rusten, worden deze in de leveringsakte woordelijk opgenomen. De verkrijger is daarmee ook gebonden aan de kwalitatieve verplichtingen, kettingbedingen, erfdienstbaarheden en bijzondere lasten en beperkingen.
Publiekrechtelijke beperkingen
In het kadaster wordt gecontroleerd of er publiekrechtelijke beperkingen op het verkochte rusten, eventuele beperkingen worden opgenomen in de leveringsakte. De publiekrechtelijke beperking kan bijvoorbeeld inhouden dat het verkochte is aangewezen als een beschermd monument of dat er een gemeentelijk vergunningenstelsel voor een splitsing in appartementsrechten geldt.
Energielabel
Bij een stenentransactie is het verplicht om een energielabel te overhandigen aan de koper indien het verkochte valt onder woningbouw of utiliteitsbouw. Er gelden echter diverse uitzonderingen, bijvoorbeeld indien het gebouw een beschermd monument is, of een tijdelijk gebouw wat ten hoogste 2 jaar in gebruik is. Indien de verplichting tot aanlevering van een energielabel niet wordt nageleefd, kan er een boete worden opgelegd.
Fiscale clausule
In de fiscale clausule staat vermeld welke belasting er wordt geheven bij de transactie (overdrachts- en/of omzetbelasting), de grondslag, het tarief en eventuele vrijstelling(en). De verschuldigde overdrachtsbelasting is bij een stenentransactie bovendien opgenomen op de nota van afrekening en wordt door de notaris namens de koper op aangifte voldaan aan de Belastingdienst. Indien bij een aandelentransactie overdrachtsbelasting is verschuldigd, dient koper zelf zorg te dragen voor het tijdig doen van aangifte en betaling van het verschuldigde bedrag.
Nota van afrekening
Partijen ontvangen voor de levering een nota van afrekening waarop alle kosten en opbrengsten staan vermeld. Hierop zijn bijvoorbeeld de koopprijs, de (aflossing van een) hypotheek, een verrekening van zakelijke lasten en huur te vinden. Ook de notariële en kadastrale kosten alsmede de verschuldigde overdrachtsbelasting worden op de nota opgenomen.
Recherches
Zowel voor als na het passeren van de leveringsakte voert de notaris diverse recherches uit. De partijen en het verkochte worden hierbij gecontroleerd. Voor de levering wordt bijvoorbeeld gekeken of de verkoper nog steeds eigenaar is van het verkochte, of er nieuwe hypotheken of beslagen zijn gevestigd op het verkochte en of alle partijen handelingsbevoegd zijn. Eén tot twee dagen na de levering wordt gecontroleerd of de akte correct is ingeschreven in het kadaster, geen beslag is gelegd of hypotheken zijn gevestigd en de transactie derhalve goed is uitgevoerd. Bij akkoord worden de gelden uitgeboekt naar partijen.
Indien u meer informatie wenst over onze (multidisciplinaire) advisering ten aanzien van een levering kunt u contact met ons opnemen via 020 – 540 88 20 of info@dudoklegal.nl.
