Bouwinvest heeft recentelijk de deksel op de neus gekregen in een procedure waar zij ontbinding en ontruiming van een huurovereenkomst woonruimte vorderde. Niet alleen werden deze vorderingen afgewezen, maar Bouwinvest kreeg van de rechter ook te horen dat alle huurverhogingen onterecht waren doorgevoerd sinds 2005. Een bittere pil: een groot deel van de huur -die intussen was verhoogd van € 865,- naar € 1.534,75- is daardoor jarenlang onverschuldigd betaald. De huurders hoeven voorlopig niet te vertrekken en mogen hun huur de komende jaren verrekenen op grond van deze uitspraak. Bemerkenswaardig is dat de huurders hier zelf niets voor hebben moeten doen. De rechter heeft het betreffende huurprijswijzigingsbeding ambtshalve getoetst en vernietigd. Hoe dat precies in elkaar zit, leest u hieronder.
Op 3 augustus 2023 heeft de Rechtbank Amsterdam uitspraak gedaan in deze zaak tussen Bouwinvest en twee huurders. De rechter was bij deze huurders die handelden als consument verplicht om bepalingen uit de huurovereenkomst ambtshalve te toetsen aan de Europese Richtlijn 93/13/EEG (Richtlijn oneerlijke bedingen). In deze procedure stond het huurprijswijzigingsbeding centraal. Daarin was naast een gebruikelijke jaarlijkse verhoging op basis van de consumentenprijsindex (CPI) een aanvullende verhoging opgenomen van ‘maximaal 5%’.
De rechter komt allereerst -in lijn met vaste rechtspraak van het Hof van Justitie (ECLI:EU:C:2012:242)- tot de conclusie dat dit huurprijswijzigingsbeding geen kernbeding van de overeenkomst vormt. Het beding is volgens de rechter naar zijn aard te beschouwen als een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en gesteld noch gebleken is dat daarover is onderhandeld.
Vervolgens zet de rechter vaste rechtspraak van het Hof van Justitie uiteen over de toetsing van een huurprijswijzigingsbeding (onder andere ECLI:C:EU:2013:180 en ECLI:EU:C:2012:242):
- Een dergelijk beding moet in duidelijke en begrijpelijke taal, ofwel objectief bepaalbaar zijn;
- Het beding moet de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast bevatten en deze gronden moeten een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs vormen;
- Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de bijgesloten algemene voorwaarden;
- Andere omstandigheden die meewegen bij de beoordeling of een beding oneerlijk is zijn de volgende: of in de huurovereenkomst is opgenomen dat het huurprijswijzigingsbeding al dan niet ook tot huurverlaging kan leiden en of in het huurcontract is bepaald dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen, alsmede of de huurder nadat hij geïnformeerd is over de huurverhoging een reële mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst daadwerkelijk op te zeggen of te ontbinden.
De rechter komt bij toetsing aan die maatstaven tot de conclusie dat het beding oneerlijk is. Volgens de rechter is een wijziging op grond van de CPI met berekeningswijze weliswaar in beginsel eerlijk, maar doordat daarnaast de mogelijkheid bestaat om ieder jaar een aanvullende verhoging van 5% aan te zeggen is het evenwicht naar het oordeel van de rechter in strijd met de goede trouw ten nadele van de huurder. Aan meerdere van de hierboven genoemde voorwaarden wordt niet voldaan: de gronden op basis waarvan wordt aangepast en de wijze van aanpassing ontbreken, alsmede een geldige reden voor de extra verhoging van 5%. De huurder is daardoor overgelaten aan de willekeur van de verhuurder, aldus de rechter.
Een aanvullende domper voor de verhuurder is dat de bepaling volgens het Hof van Justitie in zijn geheel buiten toepassing moet worden gelaten als het oneerlijk is, dus ook de verhoging op grond van de CPI. Mijns inziens valt er wat voor te zeggen dat een optionele extra verhoging van 5% zonder toelichting niet als eerlijk wordt aangemerkt. De door de rechter gebezigde criteria strekken echter verder dan dat. Ook bepalingen met een vast extra verhogingspercentage en/of zonder deugdelijke toelichting lijken daardoor op losse schroeven te staan. Dit zorgt voor veel onzekerheid en kan grote gevolgen hebben voor huurverhogingen uit het verleden en de toekomst.
Deze uitspraak geeft een tendens weer waar rechters vaker en strenger tot toetsing van dergelijke bedingen overgaan. In mei 2023 is Bouwinvest bij een vergelijkbaar beding al eerder op de vingers getikt door de Rechtbank Amsterdam en in april 2023 heeft de Rechtbank Amsterdam ook een soortgelijke uitspraak gedaan.
Hieruit blijkt dat het van groot belang is om afspraken over huurverhoging zorgvuldig te formuleren. Als een huurverhoging achteraf onterecht is doorgevoerd kan dat flinke financiële consequenties hebben. Mocht u hier vragen over hebben of uw afspraken tegen het licht willen houden, dan kunt u contact met ons opnemen.
Mischa Marchi (mmarchi@dudoklegal.nl, 06 28 97 81 66)
