Door de coronacrisis en de daarmee gepaard gaande maatregelen zijn veel winkeliers, restaurants, cafés, hotels en andere ondernemingen momenteel niet in staat om de huur te betalen. Hoewel de vastgoedeigenaren er uiteraard bij zijn gebaat dat de volledige huur wordt doorbetaald, zijn ook zij er op de langere termijn niet bij gebaat dat naar zijn aard gezonde en solvabele ondernemingen door deze crisis in betalingsproblemen komen. Uitstel van betaling of een verlaging van de huur, al dan niet tijdelijk, zou gezonde ondernemingen de ruimte kunnen bieden om, als deze crisis voorbij is, de draad weer op te pakken.
Brancheorganisaties bleken deze week nog niet in staat om sectorbrede en bindende oplossingen te vinden voor een huurverlaging. Het is ook maar de vraag of dergelijke collectieve afspraken mogelijk zijn, aangezien niet iedere huurder en verhuurder zich in dezelfde situatie bevinden. Dit legt de nadruk voorlopig op individuele onderhandelingen. Of dat per geval tot overeenstemming zal leiden, hangt van veel factoren af. Voor verhuurders kan de verleiding bestaan om zich op de overeengekomen huur te blijven beroepen en daarvoor de contractuele zekerheid aan te wenden. Op hun beurt komt het al voor dat huurders de volledige huurbetaling hebben opgeschort voor de komende tijd. Beide lijken wat te kort door de bocht te zijn.
Dat gemaakte afspraken moeten worden nagekomen vormt juridisch het uitgangspunt, maar waar ligt de grens? Het juridische spanningsveld dat kan ontstaan tussen gemaakte afspraken en de redelijkheid daarvan vormt het toneel van vele discussies. Tijdens de economische crisis werden de barre financiële omstandigheden door rechters veelal afgedaan als een ondernemersrisico; de gemaakte afspraken bleven in stand. De coronacrisis lijkt aanleiding te geven om tot een andere afweging te komen. In dit blog zal ik een aantal van die afwegingen behandelen, die als richtsnoer zouden kunnen dienen bij te voeren onderhandelingen.
Coronacrisis aan te merken als onvoorziene omstandigheid?
Wanneer een verhuurder redelijkerwijs geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten door het intreden van onvoorziene omstandigheden, kan bij de rechter een wijziging of (gedeeltelijke) ontbinding van de huurovereenkomst verzocht worden. Die omstandigheden kunnen ook algemeen van aard zijn, zoals nu het geval is. Hoewel deze bepaling terughoudend wordt toegepast, lijkt dit op het eerste gezicht passend voor deze uitzonderlijke crisis. Verscheidene omstandigheden spelen daarbij echter een rol, ook om te bepalen op welke manier de bestaande afspraken op de huidige omstandigheden kunnen worden aangepast.
Zo moet deze coronacrisis niet zijn voorzien in de overeenkomst. Het lijkt mij over het algemeen een veilige aanname dat partijen daar niet in zullen hebben voorzien. Kanttekening daarbij is echter dat naarmate meer risico’s bij de huurder zijn gelegd, de verhuurder eerder kan betogen dat de coronacrisis is voorzien in de overeenkomst. In sommige (triple net) huurovereenkomsten ligt het risico van het volledig onbruikbaar worden van het gehuurde bijvoorbeeld zelfs expliciet bij de huurder. In het verlengde hiervan ligt dat de omstandigheden op grond van de verkeersopvatting niet voor rekening dienen te komen van degene die zich op die omstandigheden beroept, zoals bij de economische crisis het geval bleek. Hier zou dat zeer wel anders kunnen liggen. Ik ben in elk geval van mening dat de verkeeropvatting hier (juist) een verdeling van deze gevolgen in zich bergt.
Daarnaast zal van het specifieke geval afhangen of en zo ja in hoeverre de verhuurder ongewijzigde instandhouding mag verwachten. De parlementaire geschiedenis biedt daarbij enige houvast en noemt onder meer de heersende rechtsovertuigingen en maatschappelijke/persoonlijke belangen als referentiekader. De verkeersopvatting ten aanzien van deze crisis, de volksgezondheid die met de maatregelen wordt gediend en de teruglopende omzet van huurders spelen dus bijvoorbeeld een rol. De wetgever noemt daarbij ook de situatie dat nakoming van een verbintenis door een partij uitermate bezwaarlijk is geworden. De gevolgen van de huidige unieke crisis vertonen daar gelijkenis mee.
Tot slot blijkt uit jurisprudentie dat constructief en redelijk gedrag van partijen de toewijzing van een vordering kan beïnvloeden. Het valt voor huurders aan te raden om met de verhuurder in overleg te treden en daarbij een pro-actieve houding in te nemen. Voorstellen die gepaard gaan met een solide onderbouwing op basis van concrete feiten over de mate van teruggang in bezettingsgraad, omzet en inkomsten zullen mijns inziens eerder als redelijk worden aangemerkt dan voorstellen die op algemeenheden zijn gebaseerd. Een verhuurder die zich een starre en passieve houding aanmeet, kan de huurder daarmee in de kaart spelen. Keerzijde is echter dat wanneer een huurder een redelijk voorstel van de verhuurder afwijst of direct naar de rechter stapt, daarmee het risico loopt dat zijn vordering wordt afgewezen. Bij eventuele toewijzing sluiten rechters bovendien vaak aan bij wat in de procedure als oplossing wordt aangedragen. Daar zou bijvoorbeeld niet alleen een verlaging van de huur, maar ook een uitstel van betaling in verband met acute liquiditeitsdruk uit kunnen volgen.
Wat kunnen huurders en verhuurders?
Concluderend zie ik onder omstandigheden goede mogelijkheden voor een huurder om in deze tijd een beroep op onvoorziene omstandigheden te doen. Verzoeken daartoe moeten dan wel goed worden onderbouwd. In de tussentijd blijft de huurder tot nakoming verplicht.
Huurders en verhuurders doen er verstandig aan om zich in deze uitzonderlijke tijden ten opzichte van elkaar redelijk op te stellen en rekening te houden met elkaars gerechtvaardigde belangen. Mochten zij elkaar in die redelijkheid toch niet kunnen vinden, dan verschaft het intreden van onvoorziene omstandigheden een huurder niet direct een aanspraak, omdat alleen de rechter die gevolgen kan bewerkstelligen. De huurder die alvast handelt naar een door hem voorgestane huurverlaging, loopt dus het risico dat bij afwijzing van zijn vordering de volledige huur (inclusief eventuele boetes) betaald moet worden. In het uiterste geval kan een opgelopen achterstand zelfs tot ontbinding leiden.
Wanneer het niet lukt om in onderling overleg afspraken te maken, dan hebben onze advocaten uitgebreide ervaring in het voeren van dergelijke onderhandelingen.
Note: Als gevolg van nieuwe jurisprudentie en wetswijzigingen kan het voorgaande op het moment van lezen achterhaald zijn. Wij adviseren dat u zich ook altijd laat informeren over de actuele stand van de jurisprudentie en wetgeving, graag staan wij u hierin bij.
Leave a reply