Ongelijke voorwaarden tussen zorginstellingen en woningcorporaties bij verhuur aan cliënten met een lichte zorgindicatie
Door extramuralisering kunnen zorginstellingen vanaf 1 januari 2013 kiezen om naast leverancier van zorg ook verhuurder te worden aan cliënten met een lichte zorgindicatie. Op grond van de nieuwe beleidsregel vervreemding onroerende zaken verplicht het CSZ zorginstellingen vanaf 1 februari 2013 om voor minimaal 70% van de op basis van het woningwaarderingsstelsel vastgestelde huurprijs te verhuren.
Ongelijke voorwaarden
De verplichting van het CSZ creëert ongelijke voorwaarden tussen zorginstellingen en woningcorporaties bij de verhuur aan cliënten met een lichte zorgindicatie. Anders dan de zorginstelling behoeft een woningcorporatie voor verhuur immers geen voorafgaande toestemming te vragen. Een woningcorporatie is ook niet verplicht om voor de woning een minimale huurprijs te rekenen.
Gevolgen voor zorginstellingen
Met de normatieve bekostiging is de vergoeding van de kapitaallasten gekoppeld aan de bezetting. Extramuralisering versterkt de effecten die voor zorginstellingen met normatieve bekostiging gepaard gaan. Verhuur aan cliënten met een lichte zorgindicatie zou voor zorginstellingen een mogelijkheid kunnen zijn om de gevolgen van normatieve bekostiging in combinatie met extramuralisering te verzachten.
Een belangrijk verschil met woningcorporaties is echter dat woningcorporaties in het algemeen onrendabele investeringen doen, waarbij de kosten voor de bouw niet kunnen worden terug verdiend met de (maximale) huur die kan worden opgebracht. Woningcorporaties kunnen voor de financiering van hun activiteiten een beroep doen op borging door het WSW.
Zorginstellingen kunnen als gevolg van de bekostigingsregels daarentegen steeds minder onrendabele investeringen doen. Daarnaast borgt het WFZ alleen investeringen in gebouwen ten dienste van de verlening van zorg waarop aanspraak bestaat ingevolge de AWBZ. Niet-zorg-gerelateerde activa worden niet geborgd.
Woningcorporaties mogen dezelfde ruimte dus goedkoper aanbieden en kunnen verschil maken in huurprijs voor een woning in Groningen en dezelfde woning in Amsterdam. Zorginstellingen zullen beide woningen echter voor minimaal 70% van de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel moeten verhuren.
Doordat aan zorginstellingen bij de verhuur beperkingen worden opgelegd die niet gelden voor woningcorporaties, zullen kamers en appartementen die door zorginstellingen worden aangebieden, leeg blijven staan. Leegstand leidt tot een verlies aan inkomsten en afwaardering op vastgoed.
Zorginstelling als huurder van de woningcorporatie
De beleidsregel van het CSZ is ook van toepassing op situaties waarbij gehuurd intramuraal vastgoed wordt geëxtramuraliseerd.
Wanneer de zorginstelling er niet in zou slagen om de door de extramuralisering vrijgekomen ruimtes te exploiteren, dan zou zij ervoor kunnen kiezen om ruimte ‘terug te geven’ aan de verhurende woningcorporatie. De woningcorporatie zou vervolgens rechtstreeks aan extramurale cliënten met een lichte zorgindicatie kunnen verhuren. Die laatste verhuur is niet gebonden aan toestemming door het CSZ.
Maar hoe zit het met terug te geven zorgvastgoed aan de woningcorporatie, al gesteld dat de woningcorporatie daaraan zou willen meewerken? Wanneer vastgoed aan de zorgsector wordt onttrokken, zou toestemming moeten worden gevraagd aan het CSZ.
Conclusie
Nog afgezien van de vraag of sprake is van een ongelijk speelveld in Europeesrechtelijke zin, past de door het CSZ voorgeschreven procedure niet bij zorginstellingen die financieel verantwoordelijk zijn gemaakt voor de exploitatie van hun vastgoed en moeten optreden als verhuurder bij de huisvesting van extramurale cliënten.
Het lijkt mij goed om eens met het CSZ van gedachten te wisselen over het doel van de meldplicht en de gevallen waarin wel en niet moet worden gemeld.
Note: Als gevolg van nieuwe jurisprudentie en wetswijzigingen kan het voorgaande op het moment van lezen achterhaald zijn. Wij adviseren dat u zich ook altijd laat informeren over de actuele stand van de jurisprudentie en wetgeving, graag staan wij u hierin bij.