De koopovereenkomst [3/4]

Na de afronding van het due diligence onderzoek dienen definitieve afspraken te worden gemaakt, die worden vastgelegd in de koopovereenkomst. De koopovereenkomst is een verdere uitwerking van de Intentieovereenkomst (LOI) en kan daar – indien bijvoorbeeld uit het due diligence onderzoek zaken naar voren zijn gekomen die daar aanleiding toe geven – ook van afwijken.

De koopovereenkomst wordt veelal opgesteld door de advocaat of notaris van de koper of de verkoper. Partijen treden vervolgens in overleg om tot overeenstemming te komen over de definitieve inhoud van de koopovereenkomst.

Hierna lichten wij de belangrijkste uitgangspunten uit de koopovereenkomst toe.

Essentialia
Uiteraard staan in de koopovereenkomst de essentialia vermeld: wie zijn de verkoper en de koper, wat wordt verkocht en tegen welke koopprijs. De koper kan eventueel handelen namens een nader te noemen meester, zodat er voor de leveringsakte een andere partij als koper kan worden aangewezen. De koopprijs kan een vaste prijs zijn of een nabetalingsclausule bevatten. Indien het verkochte uit meerdere delen bestaat, is het ook mogelijk om per deel een koopprijs vast te stellen. Dit is bijvoorbeeld van belang indien op de verschillende onderdelen een verschillend fiscaal tarief of regime van toepassing is.

Risico’s, garanties en vrijwaringen
In de koopovereenkomst wordt opgenomen welke partij welke risico’s draagt en welke garanties en vrijwaringen worden verleend. Indien de risico’s, garanties en vrijwaringen al zijn overeengekomen in de LOI, kunnen deze worden overgenomen in de koopovereenkomst. Het is mogelijk dat uit het due diligence onderzoek punten naar voren zijn gekomen waardoor wordt afgeweken van de in de LOI afgegeven garanties, vrijwaringen en risico’s. Bij een aandelentransactie worden daarnaast zeer uitgebreide garanties en vrijwaringen opgenomen ten aanzien van lopende naheffings- en navorderingstermijnen met betrekking tot alle denkbare belastingsoorten, alsmede een balansgarantie.

Juridische staat van het verkochte
De juridische staat van het verkochte wordt verder uitgewerkt in de koopovereenkomst. Hier staat onder andere vermeld dat het verkochte vrij van hypotheken en beslagen zal worden overgedragen, of het verkochte als een monument kwalificeert en of er beperkte rechten en/of bijzondere lasten en beperkingen op het verkochte rusten. Daarnaast wordt opgenomen of het verkochte vrij is van huur.

Non-conformiteit, onderzoeksplicht en mededelingsplicht
Het is mogelijk om het verkochte ‘as is, where is’ over te dragen, waarbij een beroep op non-conformiteit kan worden uitgesloten. De staat van het verkochte kan ook zijn dat het verkochte alle eigenschappen bezit die voor het door de koper beoogde gebruik nodig zijn. In het laatste geval mag de koper verwachten dat het verkochte deze eigenschappen bezit, en is een beroep op non-conformiteit mogelijk indien de benodigde eigenschappen ontbreken. De onderzoeksplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper zijn daarvoor relevant.

De verkoper heeft een mededelingsplicht en dient de koper in te lichten over eventuele gebreken aan het verkochte. Daarentegen heeft de koper een onderzoeksplicht en dient hij te onderzoeken of het verkochte geschikt is voor het beoogde gebruik. Bij een beroep op non-conformiteit worden de beide plichten tegen elkaar afgewogen. In beginsel weegt de mededelingsplicht van de verkoper zwaarder, maar er moet gekeken worden naar de omstandigheden van het geval. Omstandigheden die meespelen zijn bijvoorbeeld de zichtbaarheid van de gebreken, hoe professioneel de partijen zijn en welke mededelingen er door partijen zijn gedaan. In de koopovereenkomst kan worden opgenomen dat de koper voldoende in de gelegenheid is gesteld om te voldoen aan zijn onderzoeksplicht en dat de verkoper heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht.

Ontbindingsrechten/opschortende voorwaarden
Eventuele ontbindingsrechten dienen in de koopovereenkomst te worden opgenomen. Hierin kan worden bepaald onder welke omstandigheden een partij de koopovereenkomst mag ontbinden. Er wordt nader omschreven wanneer dit mogelijk is, welke partij de ontbinding kan inroepen en binnen welke termijn. Daarnaast kunnen opschortende voorwaarden worden opgenomen, waardoor pas na het vervullen van die voorwaarden de koopovereenkomst tot stand komt.

Fiscale bepaling
Bij een verkoop en levering van een registergoed nemen partijen in de koopovereenkomst op of omzet- en/of overdrachtsbelasting verschuldigd is en voor wiens rekening deze kosten komen. Bij een levering van aandelen worden daarnaast bepalingen opgenomen terzake de voorziening latente belastingen die op de overnamebalans in acht zal worden genomen. Tevens zal bij een aandelentransactie worden vermeld of de aandelen kwalificeren als een fictieve onroerende zaak voor de heffing van overdrachtsbelasting en zal in dat geval worden opgenomen voor wiens rekening en risico de verschuldigde overdrachtsbelasting komt.

Huurgarantie
Indien de koopsom is gebaseerd op een bepaalde huurstroom heeft de koper belang bij het opnemen van een huurgarantie in de koopovereenkomst. Ook andere relevante zaken ten aanzien van bestaande huurovereenkomst(en) kunnen worden vastgelegd.

Waarborgsom, bank- of concerngarantie en levering
Indien een waarborgsom wordt overeengekomen, wordt het bedrag daarvan in de koopovereenkomst opgenomen alsmede de datum waarop deze op de kwaliteitsrekening van de notaris dient te worden overgemaakt. In geval een bank- of concerngarantie wordt overeengekomen wordt in de koopovereenkomst opgenomen aan welke voorwaarden die garantie moet voldoen en wanneer deze uiterlijk in bezit moet worden gesteld van de koper of de notaris. Ook wordt de (uiterlijke) leveringsdatum opgenomen in de koopovereenkomst.

Indien u meer informatie wenst over onze (multidisciplinaire) advisering ten aanzien van een koopovereenkomst kunt u contact met ons opnemen via 020 – 540 88 20 of info@dudoklegal.nl.