Het Gerechtshof A’dam oordeelt dat een verhuurder onder omstandigheden nog aanspraak kan maken op minstens 5 jaar geïndexeerde huur, ook wanneer hij gedurende deze periode de ongeïndexeerde huur heeft gefactureerd. Hoe verhoudt dit zich met ‘koop breekt geen huur’?
Op 14 maart 2017 deed het Gerechtshof A’dam uitspraak over een huurgeschil, waarbij de verhuurder, nadat hij erachter kwam dat hij jarenlang te weinig huur had gefactureerd, het verschil tussen de geïndexeerde en de ongeïndexeerde huur over de voorafgaande jaren alsnog probeerde te vorderen. Even slikken voor de huurder: Bij toewijzing hiervan zou over een periode van vijf jaar namelijk nog bijna een tweevoud van de betaalde huur moeten worden voldaan.
Automatische indexering van de huur
De huurder huurde sinds 1997 bedrijfsruimte. In de huurovereenkomst was overeengekomen dat de huur jaarlijks geïndexeerd zou worden, hiervoor geen mededeling aan de huurder vereist was en bovendien dat de jaarlijkse indexering van de huur nimmer lager zou zijn dan 4%. Een verhoging die fors oploopt na al die jaren.
De kantonrechter had geoordeeld dat er weliswaar sprake was geweest van achterstallige huur, maar dat de verhuurder zijn recht hierop had verwerkt. Uit het feit dat de verhuurder de onaangepaste huurprijs factureerde mocht de huurder afleiden dat er afstand was gedaan van het recht op indexering van de huurprijs, aldus de kantonrechter. Hiertegen ging de verhuurder in beroep.
Oordeel Gerechtshof A’dam
Het Gerechtshof oordeelde anders in haar arrest: Er zou geen sprake zijn geweest van rechtsverwerking. Het enkel verkeerd factureren van de huur vormt onvoldoende grond hiervoor. De huurprijs werd op basis van de huurovereenkomst automatisch geïndexeerd en het correct factureren en betalen hiervan werd niet alleen geacht een verantwoordelijkheid van de verhuurder te zijn, maar tevens van de huurder zelf. Aangezien de verhuurder pas eind 2013 aanspraak maakte op de achterstallige huur werd de vordering op grond van verjaring ex art. 3:308 BW wel beperkt tot de periode na eind 2008.
Achterstallige huur en ‘koop breekt geen huur’
Noemenswaardig en opzienbarend detail in deze zaak is het volgende: De huurder had tot 2009 een andere verhuurder. Deze verhuurder had de huur, op de eerste twee jaren na, niet meer geïndexeerd. In 2009 werd het pand overgedragen, waardoor de verkrijger de nieuwe verhuurder werd op grond van art. 7:226 BW (‘koop breekt geen huur’). Een veel voorkomende misvatting hierbij is dat de nieuwe verhuurder in alle rechten en plichten van de oude verhuurder treedt. Er is immers sprake van een beperking aan de overgang van rechten en plichten: Allereerst gaan slechts die bedingen mee over die voldoende onmiddellijk verband houden met de huur (art. 7:226 lid 3). Ten tweede gaan alleen die rechten en plichten mee over die na de overdracht opeisbaar worden. De huurvorderingen van vóór de overdracht blijven dus gewoon bij de oorspronkelijke verhuurder. Opmerkelijk in deze zaak is dat de vorderingen van achterstallige huur over de periode eind 2008 tot aan de overdracht in 2009 ook zijn toegewezen, terwijl deze vorderingen dateren van vóór de overdracht en aldus niet opeisbaar zijn geworden na de overdracht. Het lijkt erop dat zowel de huurder als het Gerechtshof hebben nagelaten om dit in de procedure op te werpen.
Resumerend kan gesteld worden dat een verhuurder, wanneer hij een te laag bedrag heeft gefactureerd, alsnog achterstallige huur zal kunnen vorderen ingeval van een onopgemerkte automatische huurindexering. Een huurder dient op zijn beurt altijd na te gaan wat de geldende huurprijs is op basis van de huurovereenkomst, ook wanneer de verhuurder een lagere huurprijs blijft factureren, zulks ter voorkoming van vervelende verrassingen. Tot slot dient een huurder, wanneer hij in contact komt met een nieuwe verhuurder, te onthouden dat hij de huurtermijnen van vóór de overdracht nog gewoon dient te voldoen aan de oude verhuurder en een vordering van de nieuwe verhuurder hiertoe rustig in de wind kan slaan.
Note: Als gevolg van nieuwe jurisprudentie en wetswijzigingen kan het voorgaande op het moment van lezen achterhaald zijn. Wij adviseren dat u zich ook altijd laat informeren over de actuele stand van de jurisprudentie en wetgeving, graag staan wij u hierin bij.