In de gemeente Amsterdam kan voor woningen van voortdurende erfpacht worden overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht. Tot 2020 kan dat onder (extra) gunstige voorwaarden. Veel mensen zullen de knoop moeten doorhakken. Wat betekent dit voor u?
Voortdurende en eeuwigdurende erfpacht
Sinds het jaar 1896 heeft Amsterdam een erfpachtstelsel. Voor particulieren bestaat dit stelsel uit voortdurende erfpacht. Dit houdt onder meer in dat het recht van erfpacht onbeperkt doorloopt. Maar elke 50 of 75 jaar wordt de betalingsverplichting (erfpachtcanon) aangepast. De nieuwe canon wordt dan gebaseerd op de actuele grondwaarde van de woning.
Sinds oktober 2017 is het voor particulieren mogelijk om over te stappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. Bij eeuwigdurende erfpacht loopt de erfpacht ook onbeperkt door, maar wordt de erfpachtcanon nog maar één keer bepaald. Dit schept meer duidelijkheid over de hoogte van de te betalen erfpachtcanon, aangezien in het erfpachtstelsel van voortdurende erfpacht na 50 jaar de grondwaarde meestal flink is toegenomen en de canon fors hoger zal worden.
Tot 1 januari 2020 kan gebruik worden gemaakt van gunstige voorwaarden om over te stappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. Hierbij zijn twee zaken van belang:
- Tot 1 januari 2020 loopt de extra kortingsregeling van 10%;
- Tot 1 januari 2020 mag voor de berekening van de nieuwe erfpachtcanon gebruik worden gemaakt van de WOZ waarde van 2015 (met peildatum van 1 januari 2014).
Volgens het CBS is de gemiddelde prijsstijging van Amsterdamse woningen tussen 2014 en 2019 64%. Dit maakt het extra interessant om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht op basis van de WOZ waarde van 2015.
Wat betekent dit voor u?
Ten eerste kunt u een proefberekening maken via de site van de gemeente. Zo is inzichtelijk of de overstap voor u financieel aantrekkelijk is. Daarnaast kan het voor u ook belangrijk zijn om over te stappen om bijvoorbeeld duidelijkheid te verschaffen aan toekomstige kopers bij de verkoop van uw woning of omdat het vereist is voor het oversluiten van uw hypotheek. In Buitenveldert loopt over het algemeen het huidige erfpacht tijdvak de komende 10 à 20 jaar af. Juist vanwege deze korte periode en een forse verhoging van de canon in het vooruitschiet kan een overstap nu een aantrekkelijke optie voor u zijn.
Wat moet u doen?
Om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht moet u een aantal praktische handelingen verrichten. Kort gezegd komt het erop neer:
- Inloggen met DigiD in het overstap portaal van de gemeente Amsterdam;
- U heeft de gegevens van de WOZ waarde van uw woning nodig en uw leveringsakte;
- Bij een energiezuinige woning krijgt u korting op de overstap; hiervoor heeft u een energielabel nodig;
- Vervolgens kunt u kiezen uit de volgende mogelijkheden:
- Jaarlijkse canon betaling; dit houdt in dat u de canon voor het huidige tijdvak niet wijzigt. Hierna betaalt u eeuwigdurend een jaarlijkse vaste canon. Deze vaste canon is enkel onderhevig aan inflatie;
- Jaarlijkse canon betaling en eeuwigdurend afkopen; u betaalt de jaarlijkse canon voor het lopende tijdvak, echter voor het tijdvak daarna koopt u de canon eeuwigdurend af. Dit houdt in dat tot het einde van uw huidige tijdvak (voortdurende erfpacht) er niets aan uw canon verandert. Na afloop van uw huidige tijdvak (begin eeuwigdurende erfpacht) betaalt u nooit meer voor de erfpacht, tenzij er een wijziging van het erfpachtrecht plaatsvindt. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de bestemming (bijvoorbeeld van woning naar kantoor) wijzigt. De afkoopsom zal worden betaald bij het passeren van de overstapakte;
- Afkoop van uw huidige tijdvak en eeuwigdurend; u koopt direct en eenmalig de erfpacht af voor voortdurende én eeuwigdurende erfpacht. U betaalt de totale afkoopsom op het moment dat u de overstap gaat vastleggen bij de notaris. Daarna betaalt u nooit meer voor de erfpacht, tenzij er een wijziging van het erfpachtrecht plaatsvindt, bijvoorbeeld bij wijziging van de bestemming;
- Indien u een keuze heeft gemaakt kunt u een aanbieding (offerte) van de gemeente opvragen. U heeft 3 maanden de tijd om deze te accepteren.
- Bij het accepteren van de offerte kunt u ons kantoor aanwijzen in het overstap portaal.
Hypotheken
Voordat u overstapt is het van belang om na te gaan of uw woning is belast met een hypotheek. In dat geval zal aan uw hypotheekbank toestemming moeten worden gevraagd om de overstapakte te passeren. Uw hypotheekbank kan voorwaarden verbinden aan het verlenen van toestemming, bijvoorbeeld het vestigen van een nieuwe hypotheek. Dit is per bank verschillend. Mocht uw bank deze voorwaarde stellen dan brengt dit extra kosten met zich mee.
Fiscale aandachtspunten
Er is een verschil tussen het jaarlijks betalen en het afkopen van de canon. De jaarlijkse canon is aftrekbaar in de inkomstenbelasting, mits het de eigen woning (hoofdverblijf) betreft. De afkoopsom is niet aftrekbaar. Rente op een lening ter financiering van de afkoopsom is wel aftrekbaar.
Voor de overstap van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht is er over het algemeen geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Voor uw specifieke situatie kunt u contact opnemen met ons notariaat of belastingadviseurs.
Note: Als gevolg van nieuwe jurisprudentie en wetswijzigingen kan het voorgaande op het moment van lezen achterhaald zijn. Wij adviseren dat u zich ook altijd laat informeren over de actuele stand van de jurisprudentie en wetgeving, graag staan wij u hierin bij.