Op 29 november jl. heeft de Hoge Raad uitspraak gewezen over de toepassing van het 2%-tarief bij de verkrijging van een appartementsrecht in een voormalig kantoorgebouw dat werd getransformeerd naar woningen. In onderhavige casus kwam de Hoge Raad tot de conclusie dat een woning was verkregen en derhalve het
2%-tarief van toepassing was.
Casus
Belanghebbende verkreeg een appartementsrecht in een voormalig kantoorgebouw dat werd verbouwd tot meerdere wooneenheden. Ten tijde van de levering van het appartementsrecht was er een omgevingsvergunning voor de transformatie. Voor de verkrijging van het appartementsrecht waren de sloopwerkzaamheden reeds voltooid en was een aanvang gemaakt met het plaatsen van binnenwanden en het vervangen van de kozijnen. Na de verkrijging van het appartementsrecht moest nog worden voorzien in staalconstructies ten behoeve van balkons en moest de berging nog gereed worden gemaakt. Daarnaast moesten in het privégedeelte de binnenwanden en kozijnen nog gereed worden gemaakt en dienden de elektra, centrale verwarming en stuc-, spuit- en tegelwerk nog te worden aangebracht.
Uitspraak Hoge Raad
De Hoge Raad heeft geoordeeld dat belanghebbende een woning heeft verkregen en de verkrijging is belast met
2% overdrachtsbelasting.
Om tot zijn oordeel te komen, heeft de Hoge Raad het volgende toetsingskader gehanteerd, welke is gebaseerd op
wet- en regelgeving en eerdere jurisprudentie:
Een onroerende zaak kwalificeert als woning, als deze op het moment van de juridische overdracht naar zijn aard is bestemd voor bewoning. De vraag of een onroerende zaak naar zijn aard voor bewoning is bestemd, moet worden beantwoord aan de hand van de kenmerken van het bouwwerk zelf. Hierbij wordt in eerste aanleg aangesloten bij het doel waarvoor de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Na een verbouwing wordt de onroerende zaak geacht zijn oorspronkelijke aard te hebben behouden als er niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor het oorspronkelijke doel geschikt te maken.
De beoordeling van de verbouwingswerkzaamheden dient volgens de Hoge Raad te geschieden met inachtneming van alle omstandigheden van het geval, zoals:
- de aard en inhoud van de verrichte verbouwingswerkzaamheden;
- de inhoud van de koop- aannemingsovereenkomst;
- de splitsing van de onroerende zaak in appartementsrechten.
De Hoge Raad kwam na zijn beoordeling tot de volgende conclusie:
- de verbouwingswerkzaamheden hadden tot doel om het bouwwerk geschikt te maken voor bewoning,
- de splitsing in appartementsrechten sluit bij dit doel aan;
- de onroerende zaak kon niet met beperkte aanpassingen geschikt worden gemaakt voor zijn oorspronkelijke (kantoor)functie;
- de publiekrechtelijke bestemming was reeds gewijzigd naar woonbestemming;
- belanghebbende heeft derhalve een woning verkregen en de verkrijging is belast met 2% overdrachtsbelasting.
Gevolgen voor de praktijk
Met deze uitspraak is duidelijk geworden dat bij transformatie de onroerende zaak al in een vroeg stadium kan kwalificeren als woning voor de overdrachtsbelasting.
Bij de aanschaf van een transformatieproject wordt geadviseerd om het moment van de levering zorgvuldig te kiezen en daarbij alle feiten en omstandigheden in ogenschouw te nemen.
Daarnaast wordt geadviseerd om bij de levering van een transformatieproject de gevolgen voor de omzetbelasting te beoordelen. De transformatie kan voor de omzetbelasting namelijk leiden tot een nieuw vervaardigde onroerende zaak. De levering van een nieuw vervaardigde onroerende zaak is belast met btw. Beoordeeld zal moeten worden of op het moment van de levering al dan niet sprake van is van een nieuw vervaardigde onroerende zaak.
Contactgegevens
drs. Mandy Arkes
markes@dudoklegal.nl
020 – 540 88 36
Hoge Raad, 29 november 2019, ECLI:NL:HR:2019:1779
Note: Als gevolg van een wetswijziging met ingang van 1 januari 2021 kan het verlaagde tarief (of de startersvrijstelling) voor de overdrachtsbelasting slechts worden toegepast indien de woning voor de verkrijger kwalificeert als eigen woning. Niettemin kan deze uitspraak van de Hoge Raad bij transformatie leiden tot fiscale optimalisatie. Graag zijn wij u hierbij van dienst.
Als gevolg van nieuwe jurisprudentie en wetswijzigingen kan het voorgaande op het moment van lezen achterhaald zijn. Wij adviseren dat u zich ook altijd laat informeren over de actuele stand van de jurisprudentie en wetgeving, graag staan wij u hierin bij.