Het wetsvoorstel breidt de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur uit. De verhuurder kan de huur opzeggen op grond van dringend eigen gebruik jegens jongeren, promovendi en grote gezinnen.
Op 9 februari 2016 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel ‘Wet doorstroming huurmarkt 2015’ aangenomen. Het wetsvoorstel wordt voor behandeling aan de Eerste Kamer voorgelegd. Op 16 februari 2016 bespreekt een Eerste Kamercommissie het verloop en de wijze van de verdere behandeling. Indien de Eerste Kamer de wet uiterlijk op 1 april a.s. aanneemt zou deze al in werking kunnen treden op 1 juli 2016. Alle reden dus voor een overzicht van de belangrijkste veranderingen die het wetsvoorstel meebrengt.
De wet beoogt flexibiliteit op de huurmarkt te brengen en de prijs-/kwaliteitverhouding te verbeteren om zo de doorstroming op de huurwoningmarkt te bevorderen en scheefwonen te bestrijden. Het wetsvoorstel regelt daartoe hoofdzakelijk:
- de huursombenadering;
- de inkomenstoets;
- verruiming van de mogelijkheden tot tijdelijke verhuur.
Ad 1. De huursombenadering
Het wetsvoorstel vervangt de huidige inkomensafhankelijke huurverhoging door de huursombenadering, waardoor de financiële ruimte voor de verhuurder om huurverhogingen te realiseren bij toegelaten instellingen aan een maximum is gebonden. Het uitgangspunt is nog steeds een huurverhoging die gerelateerd is aan het inkomen van de huurder. De gemiddelde huurprijsstijging over het totale bezit van de corporatie is echter beperkt.
De maximale huursomstijging per jaar, dat is de totale huurprijsstijging van het totale bezit van een corporatie, wordt vanaf 1 januari 2017 beperkt tot inflatie+1%. De corporatie heeft daarbinnen de mogelijkheid de huurverhoging te differentiëren op het niveau van de individuele woning. Dit zou moeten leiden tot meer marktconforme huurprijzen. Voor particuliere en commerciële verhuurders geldt geen beperking van de huursomstijging, maar wel de (reeds bestaande) maximering van de jaarlijkse (inkomensafhankelijke) huurprijsstijging.
Voor de praktijk is het volgende van belang. De huursombenadering gaat in op 1 januari 2017. De periode waarover de huursombenadering wordt berekend is vastgesteld op 1 januari tot en met 1 januari van het daaropvolgende jaar. De aan woningverbetering en verduurzaming gerelateerde huuraanpassing bij mutatie wordt niet meegeteld in de huursomberekening. Het blijft voor de woningcorporaties dus mogelijk de geplande investeringen voor verduurzaming van bestaand corporatiebezit terug te verdienen.
Bij tijdige inwerkingtreding van de wet blijft de inkomensafhankelijke huurverhoging gelden voor de huurverhogingsronde van 1 juli 2016. Daarvoor gelden dezelfde verhogingspercentages als in 2015 waarbij moet worden gerekend met een inflatiepercentage van 0,6% in 2015.
Ten slotte zijn pensioengerechtigden en meerpersoonshuishoudens (4 of meer personen) uitgezonderd van een inkomensafhankelijke huurverhoging, omdat doorstroming op de huurmarkt voor hen als bezwaarlijk wordt beschouwd.
Ad 2. De inkomenstoets
Verhuurders kunnen jaarlijks het huishoudinkomen opvragen bij de Belastingdienst om scheefwonen tegen te kunnen gaan. In 2017 geldt een maximale huurstijging van inflatie+2,5% bij een huishoudinkomen onder de toewijzingsgrens voor sociale huur [thans € 39.874] en daarboven inflatie+4%. Pensioengerechtigden en meerpersoonshuishoudens zijn hiervan uitgezonderd.
Vanwege een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 3 februari 2016 is het de Belastingdienst thans overigens verboden inkomensgegevens van een huurder van een sociale huurwoning te verstrekken aan de verhuurder als die daarom vraagt. Reparatiewetgeving is onder meer opgenomen in dit wetsvoorstel.
Ad 3. Verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur
Het wetsvoorstel breidt de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur significant uit. Naast de bestaande mogelijkheden kan de verhuurder de huur straks opzeggen op grond van dringend eigen gebruik jegens jongeren, promovendi en grote gezinnen (8 of meer personen). De verhuurder die op deze grond de huurovereenkomst met een groot gezin wil beëindigen, moet ervoor zorgen dat vervangende woonruimte voor hen beschikbaar is.
Het meest in het oog springt de huurovereenkomst voor een zelfstandige woning voor bepaalde tijd, voor de duur van maximaal twee jaar, die van rechtswege eindigt. Deze lijkt de huurovereenkomst ‘naar zijn aard van korte duur’ in de praktijk te gaan vervangen. Voor onzelfstandige woningen wordt het mogelijk een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal vijf jaren overeen te komen die eveneens eindigt van rechtswege.
Indien een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan, behoudt de huurder zijn inschrijfduur (om in aanmerking te komen voor een woonruimte). Daarnaast kan tot uiterlijk zes maanden na afloop van een voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst voor de duur van twee jaren of korter door de huurder aan de huurcommissie worden verzocht uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. De huurder kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tussentijds opzeggen tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, zodat hij niet gedwongen is het tijdelijke contract uit te zitten terwijl hij weet dat de woning verlaten moet worden (voorkoming dubbele huurlasten). De verhuurder is bovendien verplicht, niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk één maand voor de afloop van de overeengekomen tijdelijke huurtermijn, huurder te informeren over de dag waarop de huur verstrijkt. Indien de verhuurder die verplichting niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd. Het tijdig informeren van de huurder is dus voorwaarde om de (voor maximaal twee of vijf jaar aangegane) huurovereenkomst van rechtswege te doen eindigen. Om de doorstroming op de huurmarkt te bevorderen, is het voor verhuurders dus uitermate belangrijk dat de aanzegging tijdig wordt gedaan.
De verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur geldt evenwel niet voor corporaties. Toegelaten instellingen mogen zelfstandige woningen in het DAEB-segment (sociale huur) na woningtoewijzing in beginsel niet voor bepaalde tijd verhuren. Daarvan uitgezonderd zijn huurovereenkomsten voor bepaalde tijd (niet zijnde naar zijn aard van korte duur) die worden aangegaan met personen die deel uitmaken van een door de minister te bepalen bijzondere doelgroep (huurders die voor werk of studie tijdelijk in een andere plaats of land werken, huurders die bij vervangende nieuwbouw hun woning tijdelijk moeten verlaten, noodopvang en huurders met een tweede of laatste kans-huurovereenkomst of onder woonbegeleiding).
Vermeldenswaardig zijn ten slotte verruiming van de toepassing van de diplomatenclausule jegens opvolgende huurders en invoering van de mogelijkheid te koop staande huurwoningen tijdelijk te verhuren krachtens de Leegstandswet.
De Woonbond is het niet eens met bepaalde onderdelen van het wetsvoorstel en heeft de Eerste Kamer opgeroepen niet akkoord te gaan met de betreffende onderdelen van het wetsvoorstel. [1] Het is dus afwachten of de wet al op 1 juli 2016 in werking kan treden.
Heeft u vragen naar aanleiding van het voorgaande, neemt u dan gerust contact op met Jeroen Boekhoudt of Remco Vissink, advocaten bij DUDOK Bouw- en Vastgoedrecht (T: 020-540 88 20).
[1] https://www.woonbond.nl/nieuws/kamer-stemt-wet-doorstroming-huurmarkt
Note: Als gevolg van nieuwe jurisprudentie en wetswijzigingen kan het voorgaande op het moment van lezen achterhaald zijn. Wij adviseren dat u zich ook altijd laat informeren over de actuele stand van de jurisprudentie en wetgeving, graag staan wij u hierin bij.