Door de wijziging van het begrip ‘bouwterrein’ zal eerder sprake zijn van een btw-belaste levering.
In het Belastingplan 2017 is voorgesteld het begrip ‘bouwterrein’ in de Nederlandse btw-wetgeving in overeenstemming te brengen met de Europese btw-richtlijn. In dit bericht wordt ingegaan op de gevolgen hiervan voor de Nederlandse vastgoedpraktijk.
Wijzigingen in het begrip ‘bouwterrein’
Onder de werking van de Nederlandse wetgeving wordt nu nog als bouwterrein aangemerkt:
Onbebouwde grond
- waaraan bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden; of
- ten aanzien waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond; of
- in de omgeving waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen; of
- ter zake waarvan een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is verleend; met het oog op de bebouwing van de grond.
De levering van een bouwterrein is belast met btw en is, vanwege de samenloopvrijstelling, vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Wanneer een terrein wordt geleverd dat niet kwalificeert als een bouwterrein is geen omzet- maar wel overdrachtsbelasting verschuldigd.
Het Hof van Justitie van de Europese Unie (hierna: HvJ EU) heeft geoordeeld dat de Nederlandse definitie van het begrip ‘bouwterrein’ te restrictief is. Volgens het HvJ EU is al sprake van een bouwterrein als sprake is van onbebouwde grond bestemd om te worden bebouwd.
Door het verschil in interpretatie tussen het Nederlandse en Europese begrip ‘bouwterrein’ kan tot en met 31 december 2016 onder omstandigheden nog worden gekozen voor een btw belaste levering vrijgesteld van overdrachtsbelasting of een btw vrijgestelde levering belast met overdrachtsbelasting. Vanaf 1 januari 2017 komt hier een einde aan en zal een terrein als bouwterrein worden aangemerkt indien sprake is van: Onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen.
Of op de datum van levering sprake is van onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd zal moeten worden beoordeeld aan de hand van alle feiten en omstandigheden met inbegrip van de intentie van partijen, mits deze wordt ondersteund door objectieve gegevens.
Daarnaast is het nog steeds zo dat ook al sprake is van levering van onbebouwde grond als de verkoper niet alleen het perceel levert maar tevens de daarop tijdens de levering nog aanwezige opstallen voor zijn rekening en risico zal gaan slopen.
Gevolgen voor de praktijk
Door de wijziging van het begrip ‘bouwterrein’ zal eerder sprake zijn van de levering van een bouwterrein voor de btw. De levering van het bouwterrein is dan belast met btw en vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
Wij adviseren u om bij het voornemen om op relatief korte termijn een (bouw)terrein te verwerven of te leveren u vooraf te laten adviseren over de fiscale gevolgen die de wetswijziging voor uw transactie heeft.
Note: Als gevolg van nieuwe jurisprudentie en wetswijzigingen kan het voorgaande op het moment van lezen achterhaald zijn. Wij adviseren dat u zich ook altijd laat informeren over de actuele stand van de jurisprudentie en wetgeving, graag staan wij u hierin bij.