Iedere vastgoedtransactie moet worden beoordeeld op de fiscale gevolgen. De fiscaliteit kent zijn eigen spelregels en kan tot verrassende uitkomsten leiden. Het Gerechtshof Den Haag kwam tot zo’n verrassende uitkomst; sale-and-lease-back is voor de btw niet per se een levering.
Sale-and-lease-back woningcorporatie
Een woningcorporatie verkoopt een nieuw complex met 109 woningen, 39 parkeerplaatsen en 12 bedrijfsunits aan een commerciële partij. De koopsom bedraagt ruim € 20 mln. De woningcorporatie blijft nauw betrokken bij het complex; zij houdt de organisatie, het beheer en de exploitatie(risico’s) in handen. Zij huurt het complex voor 25 jaar en zal het gaan onderverhuren.
De woningcorporatie heeft nog verdergaande rechten bedongen. De koper kan alleen tot verkoop van de woonruimten aan een derde overgaan als de woningcorporatie hiervoor toestemming geeft. Deze toestemming wordt de eerste 15 jaar niet gegeven.
Het Hof concludeert dat er in de zin van de btw eigenlijk geen levering plaats. De macht om als eigenaar over het complex te beschikken is niet overgegaan op de koper. Het Hof maakt de weging van feiten en omstandigheden die tot zijn conclusie hebben geleid niet volledig inzichtelijk. Het lijkt er op dat het Hof belangrijk vindt dat de woningcorporatie het complex blijft verhuren en beheren en toestemming moet geven voor een vervreemding. Daarnaast is de transactie ingegeven door de wens om meer financiële armslag te verkrijgen.
Hof Den Haag: geen daadwerkelijke overdracht beschikkingsmacht
Naar onze mening is de conclusie van het Hof onvoldragen. De woningcorporatie heeft weliswaar meer macht dan een reguliere huurder, maar de feitelijke beschikkingsmacht gaat wel degelijk over naar de koper. In principe is de koper civielrechtelijk gewoon beschikkingsbevoegd om het complex te verkopen, te leveren en te bezwaren. Ook kan de woningcorporatie de eigendom niet zelfstandig weer naar zich toe halen. Uit de uitspraak blijkt niet dat dit anders zou zijn. Bij een verkoop zonder toestemming schendt de koper weliswaar de overeenkomst en pleegt wanprestatie met alle civielrechtelijke gevolgen van dien, maar dit doet niets af aan de mogelijkheid voor de koper om het complex rechtsgeldig te verkopen en leveren. Ik zie dan ook onvoldoende aanknopingspunten voor het oordeel van het Hof.
Door zijn oordeel komt het Hof ook niet meer toe aan de – voor de hand liggende – vraag of sprake is van de overgang van een algemeenheid van goederen in de zin van de btw. De zaak ligt op dit moment bij de Hoge Raad, waarvan nog dit jaar een arrest wordt verwacht.
Overigens kan vanuit civielrechtelijk perspectief ook nog de vraag worden gesteld of het vervreemdingsverbod wel toelaatbaar is. Dit is misschien een ontoelaatbaar sterke beperking van de absolute werking van het recht van eigendom.
Bron: Gerechtshof Den Haag 4 januari 2019, BK-18/00822, ECLI:NL:GHDHA:2019:1741
Note: Als gevolg van nieuwe jurisprudentie en wetswijzigingen kan het voorgaande op het moment van lezen achterhaald zijn. Wij adviseren dat u zich ook altijd laat informeren over de actuele stand van de jurisprudentie en wetgeving, graag staan wij u hierin bij.