Zienswijze van de gemeente niet meer in alle gevallen vereist. Aan bezwaren van beleggers lijkt te zijn tegemoet gekomen.
Op 1 juli 2015 zijn de Woningwet 2015, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (BTIV) en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 in werking getreden. Daarmee werd beoogd om toegelaten instellingen te laten terugkeren naar hun kerntaak, te weten: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen of voor mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden.
Gewijzigde verkoopregels
Op 1 april 2017 is het BTIV gewijzigd. Met deze wijziging wordt beoogd om de verkoop van woningen door toegelaten instellingen te vereenvoudigen en de aankoop van deze woningen door derden, zoals particulieren of commerciële beleggers, aantrekkelijker te maken. In het BTIV zijn onder andere de voorschriften opgenomen voor het vervreemden van onroerende zaken door toegelaten instellingen. De gemeente bepaalt samen met de toegelaten instelling en huurdersorganisaties wat de inzet van de toegelaten instelling op lokaal niveau moet zijn, door het maken van zogeheten prestatieafspraken. Voor het vervreemden van corporatiewoningen moest aan de minister toestemming worden verzocht, waarbij voorheen tevens de zienswijze van de gemeente op de voorgenomen koop moest worden bijgevoegd.
Door de wijziging van art. 25 lid 2 en 3 en het toevoegen van art. 25a BTIV per 1 april 2017 is het verkopen van onroerende zaken vergemakkelijkt, omdat de zienswijze van de gemeente niet meer in alle gevallen vereist is.
Voor het vervreemden van woongelegenheden door een toegelaten instelling onderscheidt het BTIV drie soorten woningen:
– (Blijvend) gereguleerde woningen: woongelegenheden met een huurprijs die lager is dan € 710,68 per maand of waarvan de huurprijs bij aanvang van het huurcontract onder de toen geldende liberalisatiegrens lag;
– Geliberaliseerde woningen: woongelegenheden waarvan de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst hoger was dan de toen geldende huurliberalisatiegrens;
– Potentieel te liberaliseren woongelegenheden: woongelegenheden met een huurprijs die onder de liberalisatiegrens (€ 710,86 per maand) valt, maar waarvan de waardering van de kwaliteit, gelet op het waarderingsstelsel, kan leiden tot een huurprijs die hoger is dan dat bedrag.
Zienswijze van de gemeente niet meer in alle gevallen vereist
Op grond van het nieuw ingevoerde artikel 25a lid 1 BTIV is voor de vervreemding van geliberaliseerde woningen geen zienswijze van de gemeente meer vereist. Door deze woningen met een vereenvoudigde procedure te verkopen, zal de toegelaten instelling sneller kunnen beschikken over investeringsmiddelen, die zij vervolgens kan aanwenden voor haar kerntaken. Ook bij de verkoop van een gemengd geliberaliseerd complex, dat voor minimaal 90% bestaat uit verhuureenheden die geliberaliseerd zijn, is de zienswijze niet meer vereist.
Voor de vervreemding van potentieel te liberaliseren woningen is op grond van artikel 25a lid 2 BTIV geen zienswijze van de gemeente meer vereist, indien aan de volgende voorwaarden is voldaan:
– Met de gemeente zijn prestatieafspraken gemaakt over het gebied waarin de te verkopen woningen zich bevinden. Die prestatieafspraken moeten inhouden dat in het betreffende gebied goedkope woningen zullen worden bijgebouwd, die verhuurd zullen worden voor een huurprijs waarop artikel 20 lid 2 onderdeel a van de Wet op de Huurtoeslag van toepassing is (huurprijs van maximaal € 586,68 per maand);
– In het tijdvak waarover prestatieafspraken zijn gemaakt, mogen bij vervreemding van woongelegenheden evenveel zienswijzen achterwege blijven als het aantal goedkope woningen die op grond van de prestatieafspraken worden bijgebouwd. Voor elke woning die meer wordt verkocht dan op grond van de prestatieafspraken wordt bijgebouwd, is wel een zienswijze van de gemeente vereist;
– In de koopovereenkomst voor de potentieel te liberaliseren woongelegenheden moet worden bepaald, dat die woningen ten minste 7 jaar na de eigendomsoverdracht, voor verhuur met een huurprijs van ten hoogste € 850,- bestemd blijven.
Winstverdeling vervalt
Met de wijziging van het BTIV is ook geprobeerd om het voor beleggers aantrekkelijker te maken om woningen van toegelaten instellingen te kopen. Op grond van het oude artikel 26 lid 1 rustte op de belegger de verplichting om voor woongelegenheden die ten tijde van de verkoop verhuurd waren, minimaal 75% van de getaxeerde leegwaarde of WOZ-waarde te betalen. De belegger kon voor een gunstige prijs de woningen aankopen. Daar stond echter de verplichting tegenover dat indien de belegger de woongelegenheden binnen 30 jaar na aankoop wilde uitponden, de mogelijke winst met de toegelaten instelling moest worden gedeeld.
Uit het rapport ‘Evaluatie verkoopregels corporatiewoningen’ is gebleken dat beleggers geen corporatiewoningen willen aankopen onder de voorwaarde die hen verplicht om de verkoopwinst op termijn te delen. Deze regel zagen beleggers als belemmering om in corporatiewoningen te beleggen. Ook werd het begrip ‘leegwaarde’ door taxateurs en kopers weinig tot niet gebruikt. Leegwaarde is gelijk aan de marktwaarde vrij van huur en gebruik. De term deed echter vermoeden dat dit een andere betekenis had.
Met de wijziging van artikel 26 per 1 april 2017, is het voor beleggers aantrekkelijker geworden om corporatiewoningen aan te kopen. Indien de betrokken woongelegenheid is verhuurd ten tijde van de aankoop, dan dient de belegger minimaal de getaxeerde marktwaarde of de WOZ-waarde te betalen en dienen de woongelegenheden ten minste zeven jaar na de eigendomsoverdracht voor de verhuur bestemd te blijven. Daar staat tegenover dat toekomstige winsten niet meer gedeeld behoeven te worden. De belegger zal dus een hogere prijs moeten betalen voor de aankoop van de woningen, maar zal bij het uitponden daarvan de verkoopwinst niet meer behoeven te delen. Om onduidelijkheden te voorkomen spreekt de gewijzigde wet van ‘marktwaarde’ in plaats van het verwarrende begrip ‘leegwaarde’.
Conclusie
De wijziging van de verkoopregels zal ertoe leiden dat toegelaten instellingen hun woningbezit makkelijker kunnen verkopen aan derden en daarvoor tevens een hogere verkoopprijs zullen ontvangen. De ontvangen verkoopprijs kunnen zij vervolgens aanwenden om te investeren in de bouw van nieuwe blijvend gereguleerde woongelegenheden. Ook voor beleggers wordt het interessanter om corporatiewoningen aan te kopen, doordat zij de woningen na 7 jaar kunnen uitponden zonder de verkoopwinst met de toegelaten instelling te hoeven delen.
Note: Als gevolg van nieuwe jurisprudentie en wetswijzigingen kan het voorgaande op het moment van lezen achterhaald zijn. Wij adviseren dat u zich ook altijd laat informeren over de actuele stand van de jurisprudentie en wetgeving, graag staan wij u hierin bij.