De overdrachtsbelasting kent een gunstig laag tarief voor woningen: 2%. In de praktijk kan veel discussie ontstaan over toepassing van het tarief. Bijvoorbeeld in geval van transformatieprojecten, maar ook bij zorggerelateerd vastgoed. Rechtbank Gelderland heeft nu geoordeeld dat ook zelfstandige zorgappartementen onder het 2%-tarief kunnen vallen.
De verkrijging van zorggerelateerd vastgoed
In deze zaak verkrijgt een partij twee gebouwen met daarin 142 zorgappartementen, gemeenschappelijke ruimten, ruimten voor zorginfrastructuur en een warmte- koudeopslaginstallatie (“WKO”). De appartementen zijn zelfstandig: ieder appartement is afzonderlijk afsluitbaar, heeft een eigen huisnummer, brievenbus, bel, keuken en badkamer. De appartementen betreffen sociale huurwoningen in de zin van de Woningwet. Voor ieder appartement wordt een aparte WOZ-beschikking ontvangen. Wel is het vastgoed zorggerelateerd. De eigenaar heeft voor beide gebouwen een WTZi registratie. De bewoners van de appartementen kunnen daarbij zorg afnemen van de eigenaar, een andere zorgverlener of gebruik maken van mantelzorg. Niet alle bewoners van de appartementen hebben echter zorg nodig.
2% of 6%-tarief verkrijging zorgappartementen
Voor de vraag of een gebouw als een woning moet worden aangemerkt is beslissend de aard van het pand, gemeten naar zijn objectieve kenmerken. Er dient dus niet zozeer te worden gekeken naar de manier waarop het gebouw wordt gebruikt, maar naar de bouwkundige kenmerken van het pand zelf. Als deze beoordeling niet tot een duidelijk antwoord leidt, wordt pas gekeken naar andere omstandigheden als de publiekrechtelijke bestemming. Belastingdienst is van mening dat de gebouwen moeten worden gezien als verzorgings- of verpleeginstellingen; hiervan is al in de parlementaire toelichting gezegd dat dit geen woningen zijn in de zin van het 2%-tarief.
Oordeel Rechtbank
Rechtbank acht de gebouwen naar hun objectieve kenmerken bestemd als woningen. Van groot belang wordt geacht dat de appartementen volledig zelfstandig zijn en zich voor wat betreft de voorzieningen niet onderscheiden van reguliere woningen. Dat bij de inrichting van de appartementen rekening is gehouden met de mogelijkheid dat bewoners mogelijk minder goed ter been zijn en/of een zorgindicatie nodig hebben, doet naar het oordeel van de rechtbank niet af aan de aard van de woning. Ook de gemeenschappelijke ruimten en de WKO-installatie delen in het 2%-tarief. Belangrijk is dat de WKO in gebruik is bij de appartementen en daar dienstbaar aan is.
Belang voor de praktijk
Uit deze uitspraak blijkt dat zorgvastgoed onder omstandigheden toch in aanmerking kan komen voor het lage tarief. De verkrijging van verpleeghuizen is uitgesloten van het lage tarief. Maar als de woningen voldoende zelfstandigheid bezitten kan een beroep worden gedaan op het 2%-tarief, ondanks het feit dat een verband met zorg bestaat. Afgewacht zal moeten worden wat het effect van deze uitspraak zal zijn voor de praktijk.
Niet bekend is of tegen de uitspraak hoger beroep is aangetekend door de Belastingdienst.
Bron: Rechtbank Gelderland 14 maart 2019, AWB – 17_3513, ECLI:NL:RBGEL:2019:1092
Note: Als gevolg van nieuwe jurisprudentie en wetswijzigingen kan het voorgaande op het moment van lezen achterhaald zijn. Wij adviseren dat u zich ook altijd laat informeren over de actuele stand van de jurisprudentie en wetgeving, graag staan wij u hierin bij.